計算方法と根拠
各年の12月末残高と物件価格の小さい方に0.7%を掛け、100円未満を切り捨てます。住宅区分ごとの年限度額を適用し、まず復興特別所得税を掛ける前の所得税額から控除します。引ききれない額は住民税から控除しますが、9万7,500円と課税総所得金額等を基にした額の小さい方が上限です。
新築の認定長期優良住宅と低炭素住宅、ZEH水準、省エネ基準適合住宅には性能別の限度があります。特例対象個人は一定区分で上限が増えますが、床面積40㎡以上50㎡未満では上乗せを使いません。その他の新築住宅は原則対象外で、期限内の建築確認など経過措置に当てはまる場合だけ10年間の控除として計算します。
給与所得は令和8年分の給与所得控除と基礎控除で計算します。床面積50㎡以上は合計所得2,000万円以下、40㎡以上50㎡未満は1,000万円以下が条件です。実際は入居日、共有持分、補助金、贈与、連帯債務などでも年末残高等が変わります。控除限度より所得税と住民税の上限が低い場合は、借入を増やしても戻る額は増えません。
2026年入居では中古住宅も対象区分により13年間となる一方、省エネ基準を満たさない新築は経過措置を除いて控除額が0です。子育て世帯などの特例対象個人には借入限度額の上乗せがあります。金利が控除率の0.7%より低い場合、年によっては控除額が支払利息を上回ることがありますが、使える額は各人の所得税と住民税で決まります。
ペアローンは各人のローン残高と持分、連帯債務は1本のローンの負担割合と持分を突き合わせます。持分と実際の返済割合がずれると贈与税の対象になることがあります。団体信用生命保険の保障範囲も方式や金融機関で異なります。
年末残高は毎年少しずつ減る一方、所得税と住民税で使える上限は収入や扶養関係で変わります。育休や転職を予定する世帯では、同じ年収が続く試算より実際の控除が小さくなる年があります。ペアローンは契約が2本になり事務費用や登記費用も増えやすく、連帯債務は債務者ごとの団信保障が商品により異なります。控除額だけで借り方を決めず、死亡時の残債、離婚や持分変更、繰上げ返済をどちらの債務へ充てるかまで確認します。社会保険料は年収の15%を初期目安としますが、源泉徴収票の金額が分かれば置き換えると所得税上限の精度が上がります。
出典
最終確認日 2026年10月18日