住宅ローン控除は2026年入居で何が変わったか

結論からいうと、2026年入居では中古住宅も控除期間が13年になり、新築は住宅性能による差がより重要です。省エネ基準を満たさない新築は原則として控除額が0円です。一方、認定住宅、ZEH水準、省エネ基準適合住宅には年ごとの限度額があり、特例対象個人には上乗せがあります。

新築住宅の限度額と控除期間

新築、建売、未使用マンションは住宅性能で限度額が分かれます。表の通常は一般の対象者、特例は年齢や扶養親族の要件を満たす特例対象個人です。実際の控除は年末残高等の0.7%と表の限度額の小さい方で、さらに所得税と住民税から引ける範囲に限られます。

その他の新築でも、所定の時期までに建築確認を受けた住宅などには経過措置があります。ツールでは経過措置を選ぶと、年限度額140,000円、期間10年として計算します。該当するかは確認済証などで判断し、曖昧な場合は税務署へ確認するのが安全です。

中古住宅も控除期間が長くなります

2025年までの入居と比べると、中古住宅の変化がいちばん大きい点です。

省エネ基準適合の中古は、年の上限が下がる代わりに期間が3年延びます。特例対象個人なら上限は21万円のままで期間が延びます。

中古は認定住宅、ZEH水準、省エネ基準適合住宅の期間が13年です。その他の中古住宅は年限度額140,000円、期間10年です。中古だから一律ではなく、性能区分を証明できるかで年限度額と期間が変わります。

子育て世帯等の上乗せと床面積

特例対象個人は、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上でも配偶者が40歳未満の人、または19歳未満の扶養親族がいる人です。年齢や配偶者・扶養親族の判定は、入居した年の12月31日の状況で行います。ツールでは該当するかを利用者が選びます。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得1,000万円以下が条件で、2026年以降の入居ではこの上乗せを使えません。

• 住宅性能の証明資料を確認します。
• 新築か中古か、入居年、床面積を先に確定します。
• 世帯の要件と所得要件を別々に確認します。
• 借入残高だけでなく物件価格も入力します。

控除対象となる年末残高等は、返済後の年末残高と物件価格の小さい方です。そのため、借入額が物件価格より大きくても、その超過分で控除が増える計算にはなりません。返済開始を入居年の年初とする簡略計算なので、実際の初年は金融機関の年末残高証明書で確認してください。

所得税で引けない分と住民税の上限

住宅ローン控除は現金が限度額どおり一律に給付される制度ではありません。まず所得税から引き、残りを住民税から引きます。住民税側は課税総所得金額等の5%と97,500円の小さい方が上限です。たとえば課税所得150万円なら計算上の上限は75,000円です。課税所得300万円でも上限は97,500円で止まります。

年末残高から求めた控除枠が大きくても、所得税額と住民税上限の合計が小さければ使い切れません。年収、社会保険料、その他の所得控除を入力する理由はここにあります。借入額だけを見て還付額を決めず、年ごとの残高と税額を一緒に確認することが大切です。

確認する順番

最初に住宅区分と性能を資料で確認し、次に床面積、所得、特例対象個人の要件を確認します。その後、年末残高証明書と物件価格を使って控除枠を求め、所得税と住民税の上限に当てはめます。SumaiToolsはこの順番をまとめて試算しますが、申告の可否を確定するものではありません。

売買契約書、登記事項証明書、性能を証明する書類、年末残高証明書など、申告に使う資料と入力条件が一致しているかを確認してください。特に新築のその他区分で経過措置を使う場合と、小さい床面積の特例を使う場合は、日付や所得の要件を一次資料で照合してください。

控除限度額と借入限度額を混同しない

表の年限度額は、その年に税額から引ける控除枠の上限です。借りられる金額の上限や、住宅価格の上限ではありません。実際の控除枠は年末残高等へ控除率を掛けて求めるため、年末残高が小さければ年限度額まで届きません。

反対に年末残高が十分あっても、所得税と住民税の上限が小さければ年限度額まで使えません。住宅区分、年末残高、税額という三段階を分けると、同じ住宅でも世帯ごとに戻る額が異なる理由が分かります。

初年から最終年までの見方

返済が進むと年末残高は減ります。住宅区分の年限度額が同じでも、後半は年末残高側で控除枠が小さくなる場合があります。各年の控除額を単純に期間分だけ掛けず、返済予定表と組み合わせて合計します。

給与や所得控除を各年同じとする試算は比較用です。休業、転職、扶養の変化などで所得税額が変われば、実際に使える額も変わります。将来の収入を断定して入力せず、現在の条件を基準に複数の年収で試すと影響を確認できます。

中古住宅で確認する書類

中古住宅では性能区分を選ぶ根拠となる証明が重要です。広告上の表現だけで区分を決めず、申告に使える証明書があるかを売主や仲介会社へ確認します。その他区分との違いは期間にも及ぶため、購入前に確認すると資金計画へ反映しやすくなります。