計算方法と根拠
建物の減価償却費相当額は、建物価格に0.9、構造別償却率、経過年数を掛けます。経過年数は6か月以上を1年へ切り上げ、6か月未満を切り捨てます。償却額は建物価格の95%が上限です。土地価格と償却後の建物価格を取得費とし、その額が売却価格の5%未満なら概算取得費5%を使います。
譲渡費用は仲介手数料、軽減後の売買契約書印紙税、その他費用の合計です。売却価格から取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を求め、居住用なら3,000万円特別控除を適用します。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、それ以外は短期として税率を適用します。
居住用で所有10年超なら、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分に軽減税率を適用します。所得税率には復興特別所得税を含む合算率を使い、税額は円未満切り捨て後に100円未満を切り捨てます。3,000万円控除を使うと住み替え先の住宅ローン控除を使えない期間があるため、両制度を比較してください。手取りは売却価格から譲渡費用、ローン残高、税金を引いた額です。
所有期間の5年と10年は売却日までの単純な経過年数ではなく、売却した年の1月1日で判定します。例えば年末に5年を迎えても、その翌年1月1日の判定までは短期になることがあります。10年超の軽減税率も同じ基準で、売買契約日と引渡日のどちらを譲渡日とするかは申告条件に応じて確認します。3,000万円特別控除は利益から差し引く制度で、ローン残高を減らすものではありません。住み替え先の住宅ローン控除とは前後の年を含む併用制限があるため、譲渡益が小さい場合も自動的に選ばず両方の税額を比べます。取得費にできる購入時費用や増改築資料が残っていれば、概算取得費5%より税負担を抑えられる可能性があります。
売却前には取得費の領収書を整理します。
出典
最終確認日 2026年10月18日