計算方法と根拠
固定資産税は課税標準に標準税率1.4%を掛けます。都市計画税は市街化区域を想定し、上限税率0.3%で計算します。自治体により税率が異なる場合があります。住宅用地は200㎡までの部分を小規模住宅用地として、固定資産税の課税標準を評価額の6分の1、都市計画税を3分の1にします。200㎡を超える部分はそれぞれ3分の1と3分の2で、面積比により按分します。
新築住宅の減額は建物の固定資産税だけが対象です。床面積120㎡までの部分を2分の1とし、都市計画税は減額しません。床面積要件は新築の時期で変わります。令和8年4月1日以後に新築した住宅は40㎡以上240㎡以下、令和8年3月31日以前に新築した住宅は改正前の50㎡以上280㎡以下で判定します（一戸建て以外の賃貸住宅の特例は扱いません）。減額の対象は令和13年3月31日までに新築された住宅です。減額年数は一般住宅3年、3階以上の耐火・準耐火住宅5年、長期優良住宅は一般5年、3階以上7年です。
土地30万円未満、家屋20万円未満の免税点を個別に判定します。同じ市区町村内に複数資産がある場合は合算判定となるため、この計算だけでは判断できません。また実際の課税標準には負担調整措置があり、入力した評価額より低い場合があります。納税通知書の課税標準と照合してください。
一般の新築住宅は3年間の減額が終わるため、4年目から建物分の固定資産税が増えます。購入時の資金計画では減額中の額だけでなく終了後も見ておくことが大切です。評価額は市場価格とは異なり、毎年届く課税明細書の価格または評価額欄で確認できます。評価証明書は市区町村で取得でき、中古住宅なら購入前に売主へ確認できます。
物件価格から作る評価額は購入前の予算用の概算です。土地は立地や形状、建物は構造、築年、自治体の再建築価格によって差が出るため、取得後は納税通知書の値へ置き換えます。マンションの土地は敷地全体ではなく持分に対応する評価額を使います。都市計画税は市街化区域で課され、税率は自治体により0.3%未満の場合があります。土地の住宅用地特例は建物が住宅として使われていることが前提で、建替え中や空き家の状態により扱いが変わる場合があります。毎年1月1日の所有者が納税義務者となり、売買時の日割り精算は当事者間の清算で税そのものの納税義務を分けるものではありません。
出典
最終確認日 2026年10月18日