計算方法と根拠
現在の残高を現在金利と残り期間で元利均等返済した総額と、同じ残高を新しい金利と期間で返済した総額を比較します。借り換え後の総額には事務手数料、抵当権設定の登録免許税、司法書士報酬、ローン契約書の印紙税、現在ローンの一括返済手数料を加えます。差が正ならお得、負なら損として表示します。
自動の目安では事務手数料を残高の2.2%、抵当権設定の登録免許税を残高の0.4%、司法書士報酬を10万円としています。借り換えの借入は住宅を取得するための借入ではないため、住宅用家屋の軽減税率0.1%は原則として使えず、本則の0.4%で計算しています。電子契約では印紙税が不要になる場合もあり、金融機関や物件条件で実額は変わります。
金利差が大きく、残高が多く、残り期間が長いほど借り換え効果は出やすい傾向です。ただし返済期間を延ばすと毎月額が下がっても総返済額が増えることがあります。金利タイプ、保証料の返戻、団体信用生命保険、繰上げ返済条件まで含めて比較してください。
借り換えでは新たな審査と抵当権の手続が必要です。表示した損益に加えて、団体信用生命保険の保障内容、固定期間、繰上げ返済条件も比較してください。
借り換え後の期間を短くすれば総利息は減りますが、それは低い金利への変更とは別の効果です。このため主結果は現在と同じ残り期間で比べ、期間変更後の毎月額と総返済は別に示します。金利差が小さいと、事務手数料、保証料、抵当権の抹消と設定、司法書士報酬で効果がなくなることがあります。変動から固定へ移る場合は、表示時点の差額が損でも返済額を確定する価値があります。反対に固定期間選択型は固定期間終了後の優遇幅も確認が必要です。現在の銀行へ条件変更を相談すると登記なしで金利が下がる場合もあるため、借り換え見積もりと並べて比較します。
損益分岐まで何年かかるかも重要です。近い将来に売却や繰上げ完済を予定するなら、満期までの効果ではなく予定時点までに回収できる費用で判断します。金利タイプが違う商品は、同じ時点の表示金利だけでなく金利見直しの基準と優遇条件もそろえて比べます。
出典
最終確認日 2026年10月18日