新築の固定資産税は4年目にいくら上がるか

結論からいうと、一般の新築戸建は建物分の固定資産税に適用される減額が終わると税額が上がります。上がるのは土地分や都市計画税が倍になるからではなく、減額されていた建物の固定資産税が本来の額へ戻るためです。

物件価格別の税額目安

物件価格から評価額を推定する目安モードで、新築戸建、土地面積100平方メートル、床面積100平方メートル、住宅用地、都市計画税あり、一般住宅の新築減額を計算します。土地評価額は物件価格の土地割合50%へ70%を掛け、建物評価額は建物割合50%へ50%を掛ける目安です。

この表は売買価格へ税率を直接掛けたものではありません。固定資産税評価額を物件価格から推定した目安です。実際の評価額、住宅用地の認定、自治体の都市計画税率、負担調整などによって税額は変わります。

なぜ4年目に上がるのか

一般の新築住宅では、要件を満たす建物の固定資産税が3年間減額されます。床面積120平方メートルまでの部分について建物固定資産税を半分にする計算です。その期間が終わった後の年度から、減額前の建物固定資産税へ戻ります。

床面積が減額対象の上限を超える場合は、対象面積分だけが減額されます。床面積要件は40平方メートル以上240平方メートル以下です。都市計画税はこの新築減額の対象に含めない計算です。

土地の税額が小さく見える理由

住宅用地には課税標準の特例があります。200平方メートルまでの小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準を評価額の6分の1、都市計画税を3分の1として計算します。超える部分は別の割合です。

土地の評価額がそのまま税率の対象になるわけではないため、売買価格から想像する金額より小さく見えることがあります。住宅用地でない場合や面積が大きい場合は結果が変わります。

評価額の調べ方

実際の計算には、自治体から届く固定資産税の課税明細書に記載された土地と家屋の価格または評価額を使います。納税通知書を確認できない場合は、所在地の自治体で固定資産評価証明書を取得できるか確認します。

• 土地と家屋を分けて確認します。
• 土地の面積と住宅用地の区分を確認します。
• 家屋の床面積と新築減額の適用期間を確認します。
• 都市計画税の有無と自治体の税率を確認します。
• 前年の課税明細書と比較し、減額欄を確認します。

購入前で評価額がまだ分からない場合だけ目安モードを使い、取得後は課税明細書の数字へ置き換えます。売買価格と固定資産税評価額は同じではありません。

表を資金計画へ使うとき

減額中の税額だけを毎年の住居費として置くと、終了後の負担増を見落とします。終了後の年税額を月割りで積み立てる、または増加額をあらかじめ年間支出へ入れると比較しやすくなります。

家屋の評価額は経年で変わるため、表の終了後金額が将来の納税額を確定するわけではありません。また実際の課税標準には負担調整措置などが影響する場合があります。通知書が届いたら目安から実額へ更新してください。

長期優良住宅や耐火住宅の場合

新築減額の期間は住宅の区分で異なります。一般の住宅だけを前提に四年目を考えると、長期優良住宅や一定の耐火・準耐火住宅で減額が続く年度を取り違える可能性があります。ツールでは減額区分を選び、終了後の税額と期間を分けて表示します。

区分を選ぶ根拠は認定通知書、建物の構造、自治体の課税明細などで確認します。名称が似ていても、住宅ローン控除の性能区分と固定資産税の新築減額区分は同じ入力として扱わないでください。

減額が終わる年度の確認

一般の新築住宅で減額期間が終わると、その次の年度の課税から建物固定資産税の減額がなくなります。入居から単純に月数を数えるのではなく、自治体の課税年度と通知書で確認します。表題の四年目は一般的な戸建の目安を示します。

課税明細書には土地と家屋の評価額、課税標準額、税相当額、軽減額などが記載されます。前年と比べる場合は合計だけでなく、建物固定資産税の軽減欄を探します。都市計画税や土地分まで同じ割合で増えたと考えないことが大切です。

目安モードの限界

物件価格からの評価額は、購入前に税額の規模を把握するための便宜的な推定です。土地と建物の価格割合や実際の評価は物件ごとに異なります。新築時の売買価格が同じでも、土地の場所、建物の構造や仕様により評価額は同じになりません。

資金計画では目安を少なめに見積もらず、終了後の表示額も確認します。取得後は必ず課税明細書へ置き換え、自治体独自の税率や減免がある場合は自治体の計算を優先してください。