住宅ローン借り換えの目安

結論は、借り換えの効果は金利差だけでなく、現在残高、残り期間、諸費用の組み合わせで決まります。金利差が同じでも残高が小さい、または残り期間が短いと減らせる利息が少なく、諸費用を回収できない場合があります。

金利差、残高、残り期間ごとの効果

現在金利1.5%から新しい金利へ借り換え、期間は現在の残り期間と同じとします。諸費用は事務手数料、抵当権設定の登録免許税、司法書士報酬、金銭消費貸借契約書の印紙税を自動計算します。一括返済手数料は0円です。

プラスは現在の残り総返済額から、借り換え後の同期間の総返済額と諸費用を引いて残る金額です。マイナスは諸費用まで含めると支出が増える試算です。新しい返済期間を延ばした場合の毎月額は別に確認し、効果判定は同じ残り期間で比較します。

諸費用の内訳

自動計算では、事務手数料を借入残高の2.2%、抵当権設定の登録免許税を借入残高の0.4%、司法書士報酬を100,000円として置きます。印紙税は借入金額の区分から選びます。借り換えの抵当権設定は住宅を取得するための借入ではないため、原則として住宅用家屋の軽減税率0.1%は使えず、本則の0.4%で計算しています。

残高2,000万円の自動諸費用は640,000円です。内訳のうち事務手数料は440,000円、抵当権設定の登録免許税は80,000円、司法書士報酬は100,000円、印紙税は20,000円です。

• 金融機関の事務手数料は見積書で確認します。
• 登録免許税の税率は適用要件を確認します。
• 司法書士報酬は依頼先の見積書を使います。
• 現在のローンの一括返済手数料を加えます。
• 契約方式によって印紙税の扱いが異なる場合は契約先へ確認します。

金利差だけでは判断できない理由

借り換えで減る利息は、将来の各月残高に金利差が作用した合計です。残高が大きく、期間が長いほど金利差が作用する機会が増えます。反対に完済が近いローンは利息を減らせる期間が短いため、表示金利の差があっても効果が小さくなります。

また、新しい返済期間を長くすると毎月返済額は下がりやすい一方、支払回数が増えます。毎月額が下がったことと、総支出が減ったことを混同しないようにします。ツールでは同期間の効果と、選んだ新期間の毎月額を分けて表示します。

損益分岐の見方

借り換え前後の利息差が諸費用と同じになったところが損益分岐です。正確な境目は三条件を同時に変える必要があります。残高を実際の返済予定表へ合わせ、残り期間を月単位の状況に近づけ、提示された適用金利と費用を入力します。

効果がわずかにプラスの場合は、金利優遇の条件、団体信用生命保険、繰上げ返済手数料、口座利用条件など、計算外の差で逆転する可能性があります。効果の金額だけでなく契約全体を比較します。

借り換え前の確認手順

現在の返済予定表から残高、金利、残り期間、毎月返済額を確認します。次に借り換え先の見積書から適用金利、事務手数料、登記費用、保険条件を確認します。最後に現在の金融機関へ一括返済手数料と手続日までの利息を確認します。

住宅ローン控除を受けている場合は、借り換え後も制度の要件を満たすかを税務署などへ確認してください。借り換えの効果は将来の金利が入力どおり続く前提であり、変動金利の将来を予測するものではありません。

毎月返済額が下がる二つの理由

借り換え後の毎月返済額は、金利が下がる場合と返済期間を延ばす場合のどちらでも下がり得ます。前者は同じ期間なら総利息も減りやすい一方、後者は支払回数が増えるため、総返済額が増えることがあります。結果画面では毎月差と諸費用後の効果を別々に確認します。

現在と同じ残り期間で新金利を適用した総返済差は、金利差そのものの効果を見やすい基準です。選んだ新期間の毎月額は家計負担を見る数字です。この二つを混ぜず、総支出を減らす目的か、毎月負担を下げる目的かを先に決めます。

諸費用を自分で入力する場面

自動計算は比較を始めるための目安です。金融機関から費用明細を受け取ったら、自分で入力へ切り替えます。定額の事務手数料、保証料、登記に関する実費など、自動の内訳と方式が違う商品では見積合計を優先します。

借り換え前の金融機関へ支払う一括返済手数料も忘れずに加えます。繰上げ返済手数料が無料の商品でも、完済や抵当権抹消に別の費用がかかる場合があります。計算欄にない費用は見積書へ戻って確認してください。

効果が小さいときの判断

試算結果が諸費用や金利のわずかな違いでプラスとマイナスを行き来するなら、確実な節約額とはみなしにくい状態です。新金利の適用条件が続くか、手続に必要な時間、保険の保障差などを含めて判断します。

反対に効果が十分大きくても、審査に通ることや表示金利が適用されることは保証されません。申込前の試算、正式審査後の条件、契約直前の見積りという順に数字を更新し、その都度同じ方法で比較します。